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物業管理服務與住宅小區居民的生活息息相關，迷你倉庫甚至影響著市民的安居樂業。然而，目前清遠市區部分住宅小區業主與物業管理的關係可謂亂象環生，他們的矛盾大多是服務方式、服務水平、服務費用等問題的糾紛。市區中心住宅小區物業管理到底有多亂？有何應對解決辦法？連日來，記者進行了一番踩點和探訪。收費合同猶如霸王條款，沒有任何商量餘地《物業管理條例》十年前已由國務院頒佈施行，但由於清遠的廣大業主對《條例》中賦予自己的權力和義務瞭解甚少，加之部分房地產開發和物業管理企業管理程序不規範，以至於相當一部分業主的合法權益得不到保障，導致小區管理雜亂無章。記者走訪發現，清遠市區居民收入的水平與周邊廣佛等地相比仍有很大差距，房價泡沫不算太高，但令人不解的是，物業費卻不便宜。記者在市區一中檔樓盤瞭解到，該樓盤每平米每月物業費竟然高達2.0元。此外，還有設施維修費每平方每月0.1元、電梯費每月50元、垃圾費每月15元、水電公攤費100元、停車費每月150元-300元、停車管理費30元等林林總總費用。如果按一套住房100平米計算，每個月的物業費用就高達幾百元。記者在採訪中還發現一個令人糾結的現象，物業收費合同都是由開發商提供的格式合同，就是通常講的霸王條款，沒有任何商量的餘地，業主們都是處於任由開發商宰割的弱勢境地。開發商自行成立或選擇物業公司接管小區《物業管理條例》規定住宅小區入住率達到50%時，即應召開業主大會，並選舉產生業主委員會，由業主委員會選擇物業管理公司並決定物業管理的其他事宜。而據記者所知清遠多數小區是在未成立業主委員會或廣大住戶不知情的情況下，由開發商自行成立或選擇物業公司接管小區物業管理的。記者走訪中發現，隨著社區建設的發展，房地產業的提升，清遠市區內逐步出現越來越多的物業住宅小區。但目前市區內物業管理與社區建設還遠未形成有效的良性互動，很多住宅小區還沒有成立業主委員會，房地產企業、物業管理企業與業主之間產生矛盾糾紛缺乏協調解決的主體；已成立的業主委員會也缺乏規範的監督和管理；業主委員會的產生程序還有待進一步完善。在新城區的不少小區，記者看到不少物管公司“形同虛設”，沒有履行維護公共衛生、公共治安等職責，小區出現了“髒、亂、差”的現象，失竊案件時有發生。記者同部分業主和物管人員接觸交流瞭解到，由於小區業主來源於不同背景和地區，普遍對其作為業主的權益、責任和義務不是很瞭解，在認識和行為上出現一些偏差。“個別業主片面強調業主權利，而不注意履行義務。大部分人對小區事務漠不關心。他們不了解有關業主委員會的相關政策和法規，對成立業主委員會的事宜更是不聞不問。而小區內那些熱心公益事業又懂法的業主因缺乏必要的群�基礎而孤掌難鳴”，清遠房產協會一工作人員在接受記者採訪時認為，要組建業主委員會或召開業主大會都是一件非常困難的事，可操作性不強，因而在住宅小區管理事務上的民主協商和少數服從多數的原則沒有得到充分的體現。因此，在目前清遠社區建設中，如何進一步健全和加強住宅小區業主委員會的工作，使其在社區建設中對改善人民群�的生活和工作環境，提高城鎮管理水平，維護社區穩定等方面起到更積極的作用，已成為市區物業管理工作中比較突出的問題。擅自出租、出售或改變公建設施的使用功能在城規部門記者瞭解到，任何小區在規劃報批時，均要求開發商根據小區規模建設儲存應的公共配套建築，但記者在一些小區採訪中發現，部分開發商或物業公司在小區交付使用後未經房管、規劃和相關部門的許可，擅自出租、出售或改變公建設施的使用功能。例如，有的小區將自行車庫出租經營後，又重新搭建簡易車棚，侵佔了小區道路或綠地；有的小區雖規劃有幼兒園，卻又將幼兒園改造為住宅出售或是另作其他用途；有的小區設計兩個大門，而實際卻只開設一個大門，影響了業主出行。在位於廣清大道一大型樓盤採訪時，記者發現這裡的物業管理費收費標準和其他項目收取費用的支出情況不透明，業主無人知曉；小區車輛存放無序，為收取租金，小區將車位任意租給外來車輛，管理不到位，而小區住戶無足夠車位租用等等；公共部位和公共設施損壞不能及時得到修復，修復資金挪作他用；同時還巧立名目收取垃圾費等其他費用，諸如此類的怪象不勝枚舉。“錢收多少，幹什麼用了，除了工作人員工資外，怎麼劃分收取的物業費，維修基金怎麼管理，和物業怎麼對接，這些都是最關鍵的”。業主雷先生對記者說，物業公司要對業主公開各項收費明細，解釋清楚收費依據，相信只要是合情合理的收費，絕大多數業主是能夠理解的，糾紛自然能減少。如果要提升相關費用，也要給出明確的計算方式，讓業主明白，成本是如何來的，小區的正常收益是多少，而不是說提價就提價。程君如何破解住宅小區物業管理亂象？■縱深一位長期關注該問題的清遠市房地產業協會工作人員在接受記者採訪時表示，一些管理成功的小區案例說明，物業和業主不是對立面，而是平等的合作方。雙方明確責任，業主享受好的服務才願意掏錢。只有雙方理解、合作，才能打造出和睦小區。為破解住宅小區物業管理亂象，他建議“六管齊下”對清遠市區住宅小區物業管理進行整治和統一規範。其一，政府主管部門要督促未成立業主委員會的住宅小區成立業主委員會，讓廣大居民盡早行使自己的合法權力；其二，主管部門督促採取物業服務公司進駐小區競爭機制。檢查物業服務管理企業是否具備資質、是否同業主委員會簽訂委托管理合同，如無合同，則應限期完善，否則，應更換物業公司；其三，對開發商和物業公司將公建配套設施擅自變更使用功能或與批准規範不符的，應責令限期整改和恢複，從而使社區用房能得到充分保證；其四，業主委員會可建議物業服務部門對小區內違章建築徹底清除，小區將車位優先租小區住戶。還廣大業主以良好的生活環境；其五，定期公開物業費收費依據和小區管理費用收入支出明細賬目；其六，提高物業服務部門的服務人員素質，定期進行專業水平的培訓，人員相對固定，更好地為小區居民服務。圖片說明:←一些管理成功的小區案例說明，物業與業主各自明確責任，雙方理解、合作，才能打造出和睦小區。梁素雅 攝 為了讓清遠廣大攝影愛好者有一個用武之地，《南方日報·清遠觀察》特開設《清遠瞬間》圖片專欄。如果你拍到了新奇有趣、幽默諷刺、美麗動人、溫馨感人的生活瞬間或美麗風景，請通過電子郵件發給我們。我們將擇優刊登，與廣大讀者分享你眼中的繽紛世界。我們熱誠期待你的大作，圖片一經採用，將獲得50元至100元不等的稿酬。投稿郵箱：nfqygc@126.com。投稿須知1.拍攝取材以清遠市境內為主；2.投稿時請附上圖片說明（拍攝時間、地點、人物及事件因果），並附上聯繫方式以及用于發放稿費的銀行賬號；3.投稿請保證照片的真實性和合法性，謝絕電腦合成照片。圖片統籌：曾亮超新蒲崗迷你倉