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437輪競價，迷你倉新蒲崗 17.72億元成交，折合樓面地價為7346元/平方米，溢價率高達96%……禪城南浦地塊近日網上競拍時的火熱，映射出外界對季華路中央商務帶的前景預期。而在三水，遠景規劃中將成為三水未來城市中心重要構成的“北江新區”，在今年3月的一次賣地中卻遭遇尷尬：時代城二期附近的藥廠和貨櫃場地塊以8.9億元的底價拍出，分別折合樓面地價1159元/平方米和1190元/平方米。同樣有著“未來中心”的前景預期，超高溢價與底價成交，折射出一喜一憂的兩種城市表情，6000多元的樓面地價之差猶如一道巨大的鴻溝，提示著人們這懸殊的地價之間有許多尚待彌合。地價猶如一面鏡子，折射出的不只是開發商對某個區域的價值評估與預期。它的直觀性和表徵意義，恰可揭示出城市價值的某種缺失，同時又通過這一表徵強化外界對城市價值的認知，而這種認知可能反過來造成城市價值的進一步流失，阻礙人才、資本、科技等要素的匯集，從而形成一個惡性循環。產業價值之殤如果要對城市的價值進行量化，毋庸置疑的是，這種評估需要將多種因素納入評估框架，並賦予各個因素一定的權重，加權計算得出。但目前城市價值由哪些因素構成並沒有一個統一的認定標準。產業、人才、資本、科技的競爭力無疑都是非常重要的評價因素。土地價格則為觀察城市價值提供了一個更為直觀的視角。在觀察人士看來，撇開複雜精確的計算，土地價格為評估城市價值提供了最直接的依據，而正因為其價格長期處於低位，無形中強化了外界對其低價值的心理預期。“這是很自然的事，如果地價偏低或者土地流拍，很多人都會產生某地不被看好的聯想，在做投資決策時會趨於謹慎，從這個意義上說，土地低成本反倒可能是一種傷害。”接受記者採訪的一位三水區政府人士認為。事實上，三水當前的產業結構也凸顯了這種土地低成本帶來的尷尬。在三水工業園、西南水都食品飲料基地等新產業園區，由於固有的產業基礎較為薄弱，為緩解前期招商引資中的“資本飢渴”，都或多或少存在廉價供地的情況。在這種情形下，企業與項目質量也難以保證，“兩高一資”企業紛紛進入，“圈而不建”的現象也不同程度存在。而這種高投入低產出的弊端也開始顯現。來自三水區經科局的數據顯示，2012年三水區產業稅收貢獻率（稅收與GDP之比）僅為8.03%，僅相當于全市平均水平的64%。在扣除超過30萬元/畝的飲料產業後，2012年全區工業企業稅收平均水平僅3萬元/畝，相當部分產業平均水平在1萬—3萬元/之間，與先發區域差距明顯。另一組數據同樣佐證了這一現實。截至2012年底，三水非金屬礦物製品、有色金屬冶煉及壓延加工等“兩高一資”行業的規模以上企業共244家，占全區規模以上工業企業戶數近30%，消耗全區工業用電量的61.88%，占規模以上企業企業用地比例達50.2%，而占工業稅收比例則不足35%。“產業貢獻度低，導致區財政對企業培育、研發投入、人才引進、基礎設施建設等方面扶持捉襟見肘，進而形成惡性循環。”三水區經科局一位人士認為。資本積聚迷思產業稅收貢獻度低一方面折射出三水傳統產業產出效益偏低的現實，另一方面則凸顯出三水在產業價值鏈中所處位置的尷尬。近兩年，引入“總部經濟”要素在各種官方的材料中被頻頻提及，成為三水招商引資的一大重點。這樣的訴求正是基於三水產業處於價值鏈相對低端的現實。去年，三水西南水都食品飲料基地通過盤活舊廠房的“零土地招商”方式成功引入百威啤酒的銷售公司，當年納稅總額就突破億元。這對於水都飲料基地而言具有突破性意義，一方面是由於水都基地的土地空間已所剩無幾，另一方面則是銷售公司這樣的總部要素機構正是水都基地所稀缺的。事實上，水都基地的現狀正是三水產業價值鏈位置的一個集中縮影。三水如今對總部經濟要素的渴求反映出三水經濟提升價值鏈位置的焦慮和迫切。廣東省社科院競爭力研究中心主任丁力此前接受記者採訪時認為，三水當前發展中遇到兩個主要問題，第一是雖有較好的區位條件，但並未得到投資者充分認可；第二則是本身的技術積累不夠，驅動增長的內生動力不足。三水區政府今年一季度一次關於區內金融發展狀況的調研則從側面印證了這一現實。截至2012年末，三水區GDP、工業總產值約占佛山全市十分之一，但金融總量只占佛山全市的二十分之一左右。參與調研的人士認為，近幾年招商引資的許多企業在三水設立的只是生產基地，並未把資金運營部門遷至三水，產業鏈兩端在外。針對區內32家規模較大企業的抽樣統計數據顯示，企業在區內開立賬戶的資金運用量占其總資金運用量超過70%的只有19家，占59.4%。而21.8%的企業因資金運營部門在區外而導致在區內銀行貸款比例較低。此外，在全區納稅前10位的企業中只有5家企業總部設在三水。同時，由於上下游企業多在區外，企業在當地銀行融資後，資金迅速以貸款等形式向區外企業支付，未能在區內流轉、沉澱。人才流失之困在地價長期在低位徘徊的情況下，三水部分樓盤的銷售均價也同樣處於低位。以“北江新區”的時代城、北江明珠等在售樓盤為例，其銷售均價大多處於5500—6500元/平方米的區間，這樣的售價與西南街道目前主城區的一些在售樓盤相比存在著每平方2000元左右的價差。在西南街道相關負責人看來，當前“北江新區”仍處於完善基礎配套的“蓄力”階段，伴隨教育、醫療、休閒配套的完善，無論是地價還是房價均有可觀的上升空間。而在遠景規劃中，“北江新區”規劃設計居住人口為15萬，將被打造成為集居住、商貿、文化休閒等功能于一體的綜合性城市片區。在今年三水一季度工作分析會上，區委書記蘇偉波也明確指出，“北江新區”與三水新城將是未來三水城市的新中心。“這種未來規劃和現實價格之間的背離，也顯示了開發商與購房者的謹慎，開發商擔心定價過高超出實際購買力，而低位徘徊的價格也可能影響購房者的心理預期，導致投資意願與信心走低，這又會影響三水對於人才的吸聚和挽留。”前述三水區政府人士認為。在他看來，這對於高層次人才引進會有更顯著的影響。“如果自身的價格長期處於低位，可能會被解讀為底氣不足，那麼又如何說服他們買房定居、留在三水？”三水區人力資源和社會保障局近期對區內100家企業人力資源狀況的調研結果也顯示了三水高層次人才引進與挽留之艱難：目前三水全區各類人才已達8.2萬人，其中專業技術人才3萬人，高級技能人才2.3萬人，全區人才有75%集中在企業。全區首次高層次人才認定工作正在籌劃之中，初步統計符合高層次人才認定標準的全區僅有45人，其中只有10人在企業。調研報告提到，多家企業反映人才流失情況令人擔憂，健力寶、大鴻制釉、花園酒店等企業都反映，其幾乎成了無償培訓技術人員的“黃埔軍校”。入職應屆畢業生在經過兩三年學習培訓，具備一定技術能力而可為企業帶來可觀貢獻之時，卻選擇離開到其它城市相同崗位發展的情況並不鮮見。而從宏觀層面來看，調研報告提到，近年三水外來勞動力占勞動力總數的比例呈逐年下降趨勢，甚至出現了總量絕對減少。■分析低地價背後的財稅增收壓力今年上半年的三水土地市場頗不平靜，與去年相比可謂“冰火兩重天”。根據新浪樂居的統計數據，今年1-5月，三水累計出讓住宅、商住用地達70.7萬平米，比去年同期的27.4萬平米大增158%。與此相對，去年三水的土地市場卻略顯慘淡。三水區國土城建和水務局網站公開數據顯示：去年年初至10月末迷你倉出租三水國有建設用地招拍掛出讓僅成交15宗。其中2月28日至5月18日的將近三個月中，無一宗國有建設用地公開掛牌出讓。區委書記蘇偉波在去年三季度工作分析會上強調，土地收入作為財政的重要支柱或已成為歷史，政府財政收入結構或將發生重大改變：在土地出讓收益減少的情況下，稅收將成為財政收入的最主要來源。而要保障稅收，則必須涵養稅源，堅持工業立區、做大做強制造業成為必然選擇。雖然就長期趨勢而言，“土地財政”不可過多倚重，但告別對“土地財政”的依賴仍然是一個漸進的過程，對於三水來說更是如此。來自三水區財政局的統計資料顯示，今年一季度，三水完成地方公共財政預算收入約6.2億元，而同期政府性基金預算收入約為4.3億元，其中的國有土地使用權出讓收入就超過4億元。這一組數據也凸顯了當下的三水財政對於土地交易的依賴。“在這種情形下，如果三水土地價格長期被低估，那麼賣地收入會受到最直接的衝擊，要提升土地出讓收入需要更多依賴增加賣地數量的方式，如果土地市場整體低迷，那麼地方稅增收的壓力會陡然增加。”受訪的一位本土政經觀察者認為。■概覽城市價值鎮街面面觀三水城市價值投射到各鎮街，呈現出一幅怎樣的圖景？為提升各自城市價值，各鎮街又有何動作？記者選取了三水頗具代表性的三個鎮街，進行了調查採訪。西南：“北江新區”配套先行不急於推地作為如今三水的生活服務和居住中心，西南街道正在重點打造的“北江新區”是一個頗為典型的分析樣本。作為三水中心城區“西進”戰略的重要一環，如今北江新區總體規劃編制已進入收官階段，根據規劃，這一片區將改造為“零工業”的高端商住區。然而規劃所描繪的未來圖景並沒有改變北江新區目前地價處於窪地的狀態。據瞭解，北江新區的頤澳灣、時代城等一手住宅均價仍停留在5字頭水平，與三水中心城區的一些類似樓盤每平方米8000元左右的銷售均價相比差距明顯。基礎生活配套依然是目前北江新區的一大短板。為扭轉這種被動局面，西南街道把對對地塊的整體規劃以及配套完善作為重中之重，以求提升地塊的整體價值，增強對大型龍頭房企的吸引力。據西南街道辦相關負責人介紹，今後北江新區新地塊的開發將採取連片規劃開發的方式，通過統籌規劃，對地塊進行恰當的布局，避免因為前期規劃缺失，引致地塊碎片化出讓，開發商各自為政，使得片區呈無序狀態，破壞整個片區形象。而為了修練好“內功”，盡管北江新區已有部分地塊具備了出讓條件，但西南街道方面並不急於將其掛牌出讓。“只有通過整體的規劃，提前做好相應的配套，凸顯地塊的投資價值，才能讓有實力的開發商看到前景，這樣才會引來‘金鳳凰’，對地塊進行高品質的連片開發。”西南街道國土城建和水務局常務副局長梁紹堅表示。樂平：園區項目投產或激發地塊投資動力在三水三大片區的發展布局下，樂平作為未來的城市副中心，又是園區產業集聚地，但受制于配套建設的滯後，土地價值卻長年處於窪地水平。“除西南外，樂平與其他鎮街的地價差異並不大，可能在市場上的受關注程度會高些，比較容易出手。”樂平鎮黨委委員、鎮國土城建和水務局張偉傑表示。張偉傑介紹，兩年前是樂平土地價值的相對高峰期，在拍出一塊180萬元/畝的地塊後不久即進入低迷狀態。“前年樂平南邊有一地塊原本估價可達140—150萬元/畝，但最終只能以90萬元/畝的賤價出讓，而去年一宗位於樂平新城區51.1畝的地塊，起拍樓面價僅為695元/㎡，最終也慘遭流拍。”但他也認為，隨著宏觀形勢的回暖，樂平在土地市場也開始有起色，而且還將有較好的發展前景。“樂平有園區支撐，未來將會聚集更多人氣，而且還有積分入學等政策的吸引，相信整個房地產市場將逐步成長起來，對土地的交易形成一定的支撐。”張偉傑告訴筆者，隨著一汽大�落戶南海獅山並即將投產，獅山工業園和與之對接發展的樂平工業園吸引了不少相關的上下游汽配企業，現在已有部分企業的中高層都選擇到樂平買房，有的企業甚至以團購方式一口氣買下十幾套。大塘：上半年賣地首現流拍記者瞭解到，今年上半年大塘共成功出讓3宗地塊，其中一宗商服地塊，面積22.42畝，另外2宗是小區內的小地塊，面積379.9平方米。“3宗地的合計成交價格是1595萬元，平均樓面地價每平方517元。”大塘鎮國土城建和水務局副局長黃素勤告訴筆者，22.42畝的地塊位於政府東側，517元的樓面價格相比2009年已有了明顯提升。地處鎮政府旁邊的奧利花園地塊地理位置十分優越，在2009年成交的樓面地價僅為321元。引人關注的是，大塘同期推出的5個地塊中另有3宗小地塊流拍，合計583平方米。而這也是大塘第一次出現流拍現象。對此，黃素勤坦言，這三個地塊均位於舊小區，屬於剩餘的零星地塊，地理位置相對較差，樓面地價差別不大，最終造成流拍。“以前我們也沒有嘗試過出讓這麼小的地塊，並且出讓的地塊都是在中心區域，地理位置較好，所以沒有出現過流拍。”奧利花園可以說是大塘目前最成功的商住項目。黃素勤介紹，奧利花園土地總面積210畝，總成交價9886萬元，平均樓面地價321元。“目前該樓盤第一期588套已基本建成，均價2800元左右，大約銷售了130套。”黃素勤坦言，此前與開發商交流，他們普遍認為目前的銷售情況未達到預期。“主要是大塘的經濟水平相對較差，而且較有錢的那部分人早期都在西南購置了物業，再加上近年國家土地政策的房地產調控，影響了大塘本地的消費能力。”大塘土地升值空間在哪裡？“大塘將來的發展有三個優勢，工業集中在工業園區，農業規模化集中在農業園區，居住集中在大布沙城區。”黃素勤表示，大塘鎮域空間功能分區較明確，未來將通過提升生態環境、城市環境（比如望崗湧的整治）和人文環境來提升土地價值。■把脈保利進駐，三水土地市場如何走出窪地？整體規劃＋造勢推進或可提升地域價值雖然，三水的地塊仍在窪地狀態下游走，但今年5月，一則關於保利華南實業有限公司聯合佛山永晟投資有限公司，以底價8.58億元競得荷花世界旁的三塊商住用地的消息，還是在佛山的地產界激起了不少波瀾。大地產商的入駐的確帶來了鯰魚效應，一些本地開發商在心理上受到了衝擊，但如何真正攪動春水、激活三水的區域價值仍值得深入探索。寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同建議，政府可以做好地塊的前期“造勢”，包括對地塊的規劃、配套的建設以及針對市場做仔細的調查，然後根據實際情況進行有節奏的推廣。他還以廣州成立房地產研究中心為例，“研究中心通過研究土地集約化利用，房地產市場、國土房產類公共政策為政府提供前瞻性的參考和服務支撐。”他強調通過這些措施，一些優質地塊的作用才得以顯現，盤活三水土地市場，提升三水地價處於窪地的局面。事實上，為改變低價出讓的被動局面，目前部分鎮街也開始轉變土地開發的理念。“只有改變以往那種零散的開發模式，通過整體的規劃、連片開發，提前做好相應的配套，才能凸顯地塊的投資價值，才會提升對大型房企的吸引力。”西南街道國土城建和水務局常務副局長梁紹堅介紹，目前北江新區正試行這種新的土地開發方式。與禪南順等地區每推一地塊往往引來熱議不同，長期以來，地產業界對三水的土地和房產市場的認知偏弱。有鎮街相關負責人表示，地塊“造勢”還可參照此前禪城推地與推廣同步進行的“雙推”模式，來提升三水土地市場的熱度。圖片說明:土地價值提升有望帶動城市和區域增值，圖為三水左岸公園。 資料圖片;;儲存倉